先交房款才能看合同,不同意就算违约?

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四川南充:成功化解一起商品房销售合同纠纷

“我已经拿回了买房子的定金,谢谢检察官。”近日,小杜专门来到四川省南充市检察院向该院第五检察部主任徐继表示感谢。

购房安居是人生的一件大事,但小杜却因购房定金陷入纠纷。这到底是怎么回事呢?

合同签字起纠纷,起诉后一审二审再审均败诉

2020年4月,经过一番慎重比较,小杜在家人的陪同下,与南充市某置业有限公司签订了《某楼盘认购协议书》(下称《认购协议书》)。协议书中载明,买受人杜某在出卖人某置业公司认购出卖人开发的位于南充市嘉陵区某地段住宅房屋一套,本协议签订之日,买受人向出卖人支付认购定金2万元,买受人应于本协议签订后3日内,持本协议书、认购定金收据、身份证原件和户口本到某售楼部签订《商品房买卖合同》。当日,小杜向该置业公司支付了2万元定金。

两天后,小杜来到售楼部准备签订《商品房买卖合同》(下称《购房合同》)。当小杜提出先查看《购房合同》具体内容再签字时,置业顾问却要求小杜先交首付款,并在合同上签字后才能查看合同的具体内容。

“合同都没有看,就让我交钱签字,这是什么道理啊?”小杜在与置业顾问争论未果后,一气之下决定不签订该《购房合同》,并要求置业公司退还定金。然而,置业公司认为,小杜放弃购房违反了《认购协议书》的有关约定,属于违约,故不退还定金。

2020年5月,小杜一纸诉状将置业公司告上法庭,要求置业公司双倍返还其定金,并承担误工费及交通费。该案经一审、二审及再审,小杜均败诉。

法院认为,双方在自愿情况下签订的《认购协议书》合法有效,该《认购协议书》约定若客户放弃购房,定金不予退还。同时,在双方未签订正式的《购房合同》时,置业公司只能向小杜提供格式合同范本,符合交易习惯,不存在违约。小杜在此种情况下选择不再签订正式的《购房合同》,表明其放弃购房,小杜要求置业公司退还定金,不符合《认购协议书》的约定。

不服法院判决,申请检察监督

“这不只是2万元的事,普通消费者哪里晓得这里隐藏着那么多猫腻。”2021年3月,小杜向南充市检察院提出监督申请,表示自己要求查看《购房合同》后再签字,并非不签合同,法院的事实认定有误。

受理案件后,承办检察官徐继通过走访置业公司的售楼部、调阅诉讼卷宗、询问双方当事人、向承办法官了解情况,厘清了本案争议的焦点:双方签约时,在对“先签字并付首付款,再对正式合同内容进行确认”还是“先对正式合同内容进行确认,再签字并付首付款”的认识上发生了分歧,继而引发了纠纷。

检察机关审查后认为,小杜到售楼部准备签订《购房合同》表明其有意签订合同,《认购协议书》只约定了“签订《商品房买卖合同》时须补缴剩余款项,选择一次性付款的,须交清全部房款;选择按揭付款的,须交清首付款;否则,视为买受人违约……”并未明确约定付款与签订《购房合同》的先后顺序,导致双方在对《购房合同》签订步骤的理解上产生分歧,最终致使双方丧失了信任基础。因此,合同未能签订不归责于任何一方,双方均不存在违约行为。同时,案涉《认购协议书》和《购房合同》均系格式合同,置业公司应当就格式合同中的重要条款予以说明和提示,与小杜充分磋商后确定;小杜为维护自身合法权益,在签订合同前,享有仔细阅读合同、协商合同条款的权利。因此,小杜要求先查阅合同并协商合同重大事项后再支付首付款,并不违反一般经验法则和合同的约定。

承办检察官还通过查阅南充市近5年商品房买卖合同纠纷案例,发现本案与之前判决案例存在同案不同判的问题。如2020年,该市某县法院在某案件判决中,所认定的事实和本案基础事实高度一致,但某县法院认为双方对签订合同和支付首付款的先后顺序有争议导致合同未能签订,不可归责于双方当事人,故双方均不存在违约,判决房产公司将定金返还给了购房者。

“在审查过程中,我们也发现此类案件反映出某些房地产公司在商品房销售中所主张的所谓约定俗成的‘交易习惯’实际上损害了购房者的合法权益。”徐继表示。

再辩法理促沟通,坦诚相见终和解

2022年8月,南充市检察院向南充市中级法院发出再审检察建议,同时对法院同案不同判的情况也提出相关意见。

在再审过程中,承办检察官与审理此案的法官就案件争议的事实和焦点进行了全面、充分沟通。本着化解矛盾、共促和谐的初衷,以维护消费者合法权益和维护企业信誉为出发点,检察官和法官共同向双方当事人释法说理,建议双方换位思考、放下成见。

今年1月,双方当事人在平等、自愿的基础上达成和解协议,小杜考虑到自己是在没有与对方充分、耐心沟通的情况下意气用事,自愿放弃了部分定金;置业公司也愿意于2月10日前向小杜退还定金1.5万元,且承担案件受理费。

“本案从诉讼标的上来看是一件‘小案’,但商品房买卖是关系到人民群众安居乐业的‘大民生’。检察机关从细微之处捕捉监督点位,维护了民生民利,并引导房地产开发商遵守法律和市场规则,通过依法能动履职助力营造最优法治化营商环境。”四川省检察院第六检察部主任王昱表示。她建议广大消费者在进行购房置业等重要交易活动时,应积极了解相关法律规定,将法律风险考虑在前,避免陷入法律纠纷。

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