近日，由北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产）与泽平宏观联合发起的《北京改善性住宅研究报告2023》（以下简称《报告》）正式发布。《报告》从宏观角度阐释了房产交易进入慢周期之后的消费趋势，深层次分析解读了改善性住宅的特点、购买改善性住房应该考虑哪些因素以及麦田房产经纪服务对改善性需求的重要性，为消费者在购房改善时提供有价值、有意义的参考。

麦田房产《报告》显示，2022年，北京单价10万以上住宅成交量创历史新高，且北京改善性需求占比54.0%，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。数据显示，从新房市场看，2014—2022年三居室成交占比从35.9%增至39.1%，115-140平方米、140-200平方米、200平方米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。

而从改善性群体以及住宅需求方面来看，北京改善性群体98.2%为30岁以上，超8成为本科及以上学历，超七成改善性消费者通过卖掉原有住房获得改善资金。而对于改善性购房的需求，首要考虑的因素是位置，朝阳区、海淀区、西城区等核心区域是改善性群体最喜欢的区域。麦田房产注意到住宅需求也从房屋本身向社区配套设施、服务等方向延伸，生活便利设施、物业管理服务等更受关注。

为什么是改善性需求成为主流？在麦田房产看来，高端改善性需求成为中心城市核心区的主流市场早有端倪，且人才逻辑是主要推动力。在国家坚持“房住不炒”的定位下，“炒作房地产”的时代已落幕，房产交易慢周期到来。北京常住人口虽然在2016年见顶回落，但外省市来京人口占比上升、人口质量提升，成为支撑改善性需求增长的主要力量。

麦田房产根据七普数据显示，2010—2020年，北京15岁及以上常住人口平均受教育年限提高0.9年至12.6年，居全国首位，大学（大专及以上）学历人口从617.8万增至919.1万人，占常住人口的42.0%，居全国第一，远高于排名第二的上海的33.9%。

麦田房产判断教育程度往往与收入、消费力成正比，受教育程度越高，收入越高，消费需求层级越高。在北京人口从人口红利全面转向人才红利的今天，改善性住宅成交的增长也正是基于人口素质的提升带来购买力的提升。

在改善性需求成为主流的同时，也对麦田房产经纪服务提出了更高的要求。麦田房产负责人表示，由于改善性住房购房流程繁琐，改善性群体对麦田房产经纪服务依赖程度也更高。纵观当前房产经纪市场，麦田房产经纪服务尚存在交易前需求服务错配、交易中房源筛选与营销不到位、签约中买卖双方分歧难协调、签约后缺乏交付推进团队等诸多痛点。在改善性住宅成交逐步增长的今天，麦田房产经纪也正在通过搭建专业房产资讯平台、制作短视频精准营销、提供撮合交易服务、组建专业交付推进团队、全程风险管理等，实现房产经纪服务模式变革，进而更好地服务于改善性群体。

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